한국의 도시재개발정책
불량촌의 형성과 재개발정책
불량촌 재개발의 정책과정
현행 재개발관련 제도의 개요
대전시 주거환경개선사업 사례
한국의 도시재개발정책
(1)
불량촌의 형성과
재개발정책
한국 불량주택 발생배경과 유형
제1기
(일제식민지
)
토막민촌
빈민굴
일제 농업정책
이농향도
산비탈,토굴형
단순 빈민
제2기
(6.25 직후)
판자촌
국토분단
, 전쟁
재변으로 이동
시내전역 입지
특정도시 대상
제3기
(1960-
1980)
달동네
급격한 도시,산업화
과잉도시화
도심부 고지대
불량촌 재양산
제4기
(1980년
이후
벌집
,
비닐하우스
주택가격 급등
부담능력 부족
공단주변
, GB
재개발사업영향
도시재개발의 목적
도시기능 회복
양호한 주거환경의 조성
공공시설의 정비
, 촉진
도시의 방재구조화
도시구조의 재편
도시재개발의 개념
법적 개념(도시및주거환경정비법 1
조)
“ 도시기능의 회복이 필요하거나 주거환경이 불량한 지역을
계획적으로 정비하고
, 노후.불량건축물을 효율적으로 개량….”
재개발의 사회.경제적 의미
- 도시기능의 변화
- 토지이용의 효율성 측면
- 재생, 활성화의 의미 내포
재개발 개념(범위)의 확장
뉴타운사업
:
공간적 범위, 내용적 범위의 확장을 통한 종합적
개발
(http://development.seoul.go.kr)
도시재생.활성화
:
Slum-clearance Regeneration
도시재개발의 유형
.
구 분
유 형
비 고
공간적 범위
개별건축물 단위 재개발
가구
(Block)단위 재개발
지구단위 재개발
뉴타운사업
토지이용 형태 주거지 재개발
상업.업무지구 재개발
공공시설정비 재개발
접근방법
철거재개발
(Redevelopment)
수복재개발
((Rehabilitation)
보전재개발
(Conservation)
시대별 특성 개관
시대별
재개발형태
특성
60-80년대
Slum
Clearance
강제철거 및 이주
대규모단지 조성
80-90년대말 Urban
Renewal,
Redevelopme
nt
철거재개발
개량재개발
2000년 이후 Urban
Regeneration
도시재생
한국의 도시재개발 제도
(1)
도시재개발사업(도시재개발법
)
도심재개발사업
주택개량재개발사업
공장재개발사업
주거환경개선사업(주거환경개선법
)
주택재건축사업(주촉법
, 건축법)
한국의 도시재개발 제도
(2)
(도시및주거환경정비법
)
주거환경개선사업
:
저소득층 밀집거주지역으로 정비기반시설이 극히 열악한 지역
주택재개발사업
:
정비기반시설 열악, 노후불량건축물 밀집지역
주택재건축사업
:
정비기반시설 양호, 노후불량건축물 밀집지역
도시환경정비사업
:
상업.공업지역의 토지이용 효율화, 도심, 부도심 등 도시기능 회복
도시재개발법제도 변천과정
1962년 도시계획법
일단의 불량지구 개량을 도시계획으로 결정.시행
1971년 도시계획법 개정
재개발사업 근거마련
1973년 주택개량촉진에관한임시조치법 제정
재개발사업 활성화 목적(국공유지 지자체 무상양여)
1976년 도시재개발법 제정
도심재개발, 주택개량재개발
도시재개발법제도 변천과정
1983년 도시재개발법 시행령 개정
합동재개발사업방식 도입, 시행
1997년 주택건설촉진법 개정
재건축사업 추진의 법적 근거 마련(재건축조합 결성)
1989년 주거환경개선을위한임시조치법 제정
주거환경개선사업 근거 마련. 1999년 한시법, 기한 연장
2002년 도시및주거환경정비법 제정
3개 법률에 흩어져 있던 정비사업 통합
도시재개발법제도 변천과정
2005년 도시재정비촉진을 위한 특별법
광역적 도시정비사업방식(뉴타운) 도입, 시행
2005년 전통시장 및 상점가 육성 특별법
전통시장의 현대화를 통한 물리적재생, 관광자원화
2012년 도시재생활성화 및 지원에 관한 특별법
주거환경개선사업 근거 마련. 1999년 한시법, 기한 연장
2017년 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법
3개 법률에 흩어져 있던 정비사업 통합
도시재개발의 의의
기성시가지 재정비로 토지이용의
효율화
토지자원의 재활용
신개발 수요 억제
, 난개발 방지
자원절약적 도시 형성
도시재생을 통한 도시성장관리 도모
우리나라 재개발정책의 특성
철거 및 이주 중심의 정책
물적개량 위주의 재개발
도시환경개선에 초점
도시재생 개념의 부족
법적 규제와 민간주도의 개발
한국의 도시재개발정책
(2)
불량촌 재개발의
정책과정
불량주택재개발의 정책과정
(1)
전면철거 및 이주
(60년대 중반 이전)
- 도심지의 무허가불량촌을 철거, 도시외곽 이주
- 불량촌의 장소적 이전
- 세대당 8-10평 대지제공
- 미아동, 번동, 구로동, 사당동, 신정동, 오류동
불량주택재개발의 정책과정
(2)
불량촌정비 및 시민아파트 건설
(60년대 중반 – 70년대 초)
- 이주 주민의 상당수가 도심 회귀
- 시민아파트 건립으로 현지정착 유도
- 와우아파트 붕괴사고 이후 중단
불량주택재개발의 정책과정
(3)
대규모단지 조성 및 집단이주
(60년대 중반 – 70년대 초)
- 시민아파트 건립과 병행하여 추진
- 광주(현 성남) 대이주(300만평에 11.5만명 이주)
- 광주폭동으로 사업중단
- 실패이유 : 이주민 대부분이 서울 도심에 일자리,
기반시설 미흡, 사회적 서비스 제공 소홀
불량주택재개발의 정책과정
(4)
선별적 양성화 및 개량재개발
(70년대 중반 – 80년대 초)
- 선별적 양성화를 통한 현지주민의 자발적 개량
- 주택개량촉진에관한임시조치법(1973
년) 시행으로
개량재개발과 철거정책 병행
- 시는 공공시설 설치, 주민은 주택개량
AID 차관 주민 국공유지 구입 시는 국공유지대금으로 공공시설
- 1982년 AID 차관 중단으로 사업중단
불량주택재개발의 정책과정
(5)
합동재개발
(80년대 중반 이후)
- 주민(소유자) + 건설회사 + 정부의 3자 합동재개발
- 토지.주택소유자들이 조합을 결성하여 시행주체
- 참여 건설회사의 투자비용 전액 출자,
사업완료후 투자비용 회수
- 정부는 건폐율, 용적율 완화를 통해 사업성 제고
- 경제논리에 따른 사업시행
- 사업시행 과정에 많은 사회.경제적 문제 야기
합동재개발사업의 시행체계
불량주택재개발의 정책과정
(6)
주거환경개선사업
(1990년 이후)
- 합동재개발의 문제점 개선을 위해 도입
- 주거환경개선을위한임시조치법(1989-1999)
- 공공이 사업주체(지자체, 주공 등)
- 지자체는 도로, 상하수도 등 기반시설 부담
주민은 저리 융자금으로 주택개량
- 현지개량방식과 공동주택건설방식 병행
주거환경개선사업 시행체계
한국의 도시재개발정책
(3)
현행 재개발 제도의 이해
현행 재개발제도의 이해
기본계획의 수립
(1)
수립대상
: 특별시,광역시,
인구 50만이상 도시
수립기간
: 10년 단위. 5년마다 타당성 검토
수립권자
: 특별시장, 광역시장, 시장
승인권자
:
시.도지사(시장이 수립한 계획)
건설교통부장관에 보고
현행 재개발제도의 이해
기본계획의 수립
(2)
도시.주거환경정비기본계획의 주요내용
- 정비사업의 기본방향
- 계획기간
- 인구,건축물,토지이용,기반시설 등 지형 및 환경현황
- 주거지계획, 토지이용계획, 공동이용시설계획, 환경계획, 교통계획
- 정비예정구역의 개략적 범위
- 단계별 정비사업추진계획
- 건축물의 밀도계획
- 세입자 주거안정대책
현행 재개발제도의 이해
기본계획의 수립
(3)
수립절차
- 14일 이상 공람, 지방의회 의견 청취
- 관계 행정기관장과의 협의
- 지방도시계획위원회 심의
- 건교부장관 보고, 고시
현행 재개발제도의 이해
정비계획 수립.정비구역지정
(1)
정비계획 수립
: 시장, 군수
정비구역 지정
: 시장, 군수의 신청
시.도지사 승인
정비구역으로 지정되면 …의제
-
제1종지구단위계획의 수립,
-
제1종지구단위계획구역으로 결정.고시된 것으로 의제
정비구역 안에서의 건축제한
현행 재개발제도의 이해
정비계획 수립.정비구역지정
(2)
정비계획의 주요내용
- 정비구역 및 명칭
- 도시계획시설, 공동이용시설의 설치에 관한 사항
- 건축물의 용도,건폐율,용적율,높이,층수 및 연면적
- 도시경관,환경보전, 재난방지에 관한 계획
- 시행시기 등
현행 재개발제도의 이해
정비계획 수립.정비구역지정
(3)
정비계획 수립절차
- 정비계획 수립(시장,군수)
- 주민공람(14일 이상), 지방의회 의견
-
시.도지사에 정비구역지정 신청
- 지방도시계획위 심의(
시.도)
- 주민설명회 개최
- 건교부장관에 보고
현행 재개발제도의 이해
정비사업의 시행
(1)
정비사업 시행주체 :
- 주거환경개선 : 시장.군수, 주공 등 공기업
- 주택재개발.재건축 : 조합, 조합+ 공공기관의 공동시행
- 도시환경정비사업 : 조합, 토지등소유자, 조합+ 공공기관
공동시행
- 예외적인 경우 : 시장,군수 직접시행, 주공, 지정개발자 대행
. 천재지변 등으로 인한 긴급시
. 지정고시 2년내 조합이 사업시행인가 미신청시
. 순환정비방식/도시계획사업과 병행실시 필요시
. 국공유지가 토지면적의 ½ 이상일 때 등
현행 재개발제도의 이해
정비사업의 시행
(2)
조합설립추진위원회 구성
- 토지등 소유자의 ½이상 동의
- 시장.군수의 승인
- 추진위의 업무 : 안전진단 신청, 정비사업전문관리업자 선정, 개략적
정비사업 시행계획 작성
, 조합설립인가 준비업무 등
조합의 설립인가
- 토지등 소유자의 4/5이상 동의
- 정관 및 관련서류 첨부하여 시장.군수에게 인가 신청
(재건축조합의 경우 공동주택 각 동별 구분소유자의
2/3이상,
단지전체 구분소유자의
4/5 이상 동의)
현행 재개발제도의 이해
정비사업의 시행
(3)
사업시행계획서 작성(시행주체
)
- 토지이용계획
- 정비기반시설 및 공동이용시설 설치계획
- 임시수용시설을 포함한 주민이주대책
- 세입자 주거대책 / 임대주택 건설계획
- 건축계획(건축물 높이, 용적율 등) 등
현행 재개발제도의 이해
정비사업의 시행
(3)
사업시행 인가
- 사업시행자는 사업시행계획서, 정관, 관련서류
첨부하여 시장.군수에 사업시행인가 신청
(시장
, 군수가 사업시행자인 경우 불필요)
- 신청전 토지소유자의 2/3이상(면적기준)과
토지.주택 등 소유자의
4/5 이상 동의
- 사업시행인가를 받게 되면 관련법상의 인가.허가.
승인 등 의제(건축허가, 도로점용허가 등)
현행 재개발제도의 이해
정비사업의 시행
(3)
관리처분계획
- 사업시행자의 관리처분계획서 작성
(분양공고 후 철거 이전, 주거환경개선사업은 제외)
- 시장.군수의 인가
- 관리처분계획서 내용 :
. 분양설계 / 분양대상자의 주소 및 성명
. 분양대상자별 종전/분양예정 토지.주택의 명세 및 가격
. 정비사업비의 추산액 및 조합원 부담규모
. 분양대상자의 소유권외 권리명세 등
- 관리처분계획에 따라 토지, 주택 공급, 현금청산
한국의 도시재개발정책
(4)
대전시
주거환경개선사업 사례
대전시 도시재정비사업 추진현황
2010년 현재 추진현황
계
추진내용
계
97
도시환경정비사업
11 추진위구성 8, 조합설립 2,
사업시행인가
1
도시재개발사업
37 추진위구성16, 구역지정13,
조합설립
6, 관리처분1, 착공1
도시재건축사업
36 추진위25, 조합설립4, 시행인가
2, 관리처분2, 착공1, 준공2
주거환경개선사업
25 현지개량9, 공동14, 복합2
신흥
1 주거환경개선지구 현황
인동 주거환경개선지구 현황
봉산 주거환경개선지구 현황
천동 주거환경개선지구 현황
주거환경개선지구 특성(대전시
)
원주민 재정착율의 결정요인
개선되어야 할 점은 무엇인가
?
사업목적이 무엇인가
?
사업수행이 사업목적에 부합하고 있나
?
사업수행과정의 문제점과 개선되어야 할 점은
무엇인가
새로운 접근방법이 필요한가
?
재개발 정책과정의 종합평가
성과는
?
문제점
?
향후 과제는
?
